[摘要] 2015年，房地产将如同经济进入“新常态”一样，进入一个各方面数据都趋向平缓，不会过分涨跌的“新常态”。对此，你怎么看？
中国经济时报：那你认为中国房地产市场如要进入一种健康、均衡发展的“新常态”所面临的主要问题与挑战是什么呢？
倪鹏飞：目前房地产市场的主要问题是房企负债水平激增，偿债能力恶化；保障性住房融资支持依然存在很大缺口，公积金运管问题已经积重难返；房地产信贷融资权重居高不下，经济结构转型极其复杂；住房相对过剩时代提前到来，改善性需求难以全面启动；商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空置状况较为严重；近年土地供应量过多过快，三、四线城市土地供应严重过剩；供地量与不同能级城市不相匹配，土地市场分化进一步加剧；土地出让金监管存在缺陷，住房市场重事前审批轻事中监管；保障房价格偏高门槛高，农民工面临市场失灵和政策失灵；经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断，但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。
对此，我的建议是：以国开行住房金融事业部建立为契机，构建保障房政策性金融支持平台；废除公积金运作“地方粮票”，建构性的住房公积金管理和运作平台；加速房贷证券化推进步伐，同时有效防控房地产金融风险；深化住房供给机制改革，避免重走需求刺激老路；以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式；建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合，定期审计长期坚持；发展保障房的二级市场，盘活错配闲置的保障房；适当鼓励无房户“集资建房”，降低住房保障成本。
中国经济时报：你对房地产均衡发展有什么政策建议？
倪鹏飞：政府应针对房地产发展趋势，解决房地产存在的问题，化解房地产问题所带来的风险，促进房地产进入健康持续发展的“新常态”，进而有利于“稳增长、调结构、惠民生、促改革”宏观目标的实现。具体政策建议如下：1.完善政府调控住房市场的政策与方法。2.取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。3.采取必要的刺激政策，以稳定住房消费。4.加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境。5.培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用。
政府需认清的几个问题
中国经济时报：对于房地产“新常态”，目前也是众说纷纭，从国务院发展研究中心这样一个智库角度看，你认为政府在目前要重点关注哪些问题？
邓郁松：我认为政府应该认清以下几方面问题：
，房地产“新常态”意味着房地产发展阶段发生重大变化。
2014年以来，房地产形势发生了新的变化，突出表现在投资增速明显放缓，房屋新开工面积出现下降两个方面。房地产形势的变化固然有受短期调控政策影响的因素，但更重要的是因为房地产发展阶段发生了重大变化。根据第六次人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年城镇户均住房已达到1.0套左右，即在“十二五”中期我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史高，达到20.1亿平方米。由于住房新开工面积峰值已经出现，户均住房已达到1.0套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。因此，2014年以来房地产开发投资增速的回落包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确地判断2014年以来房地产市场调整的性质和趋势。因此，未来一段时期，分析判断房地产市场形势，首先需要把握房地产发展阶段的变化。
第二，房地产“新常态”意味着房地产发展规律和市场特征出现重大变化。
从1998年到2013年，我国房地产市场总体呈投资增速较高和房价涨幅较高等特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年到2013年我国房地产市场运行的特征实际上反映了市场总体处于供不应求的状况。从较长的时期观察房地产市场运行情况，可以很清楚地观察到各国房地产市场运行的相似性和阶段性，从较长的时期观察各国房地产市场发展的历程，可以发现过去十几年我国房地产市场的发展情况并没有同发达经济体在市场供不应求阶段的特征存在明显差异。社会各界之所以对过去十几年我国房地产市场的发展情况有许多不同看法，其根源在于用我国处于供不应求阶段的市场特征同发达经济体处于供求平衡后的特征进行比较。在现阶段，观察房地产市场形势，就要把握我国房地产市场已处于供求总体平衡、局部过剩这样一个新的发展阶段，房地产的“新常态”在很大程度上表明目前及此后一段时期房地产市场的运行情况将同此前十几年存在显著差别。
第三，房地产“新常态”意味着房地产发展目标和政策要进行适应性调整。
随着我国居民住房条件显著改善，房地产市场已由供不应求向供求基本平衡转变。发展阶段的变化意味着需要适时调整房地产发展目标，并据此完善相关政策。从各国经验看，在房地产市场发展的不同阶段，发展目标和定位会存在一定差异。其中一个规律是，随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。还要看到，在房地产市场出现供求平衡后，也恰恰是容易出现房地产风险的阶段，因此要特别重视防范风险。根据我国房地产市场发展阶段的变化，建议未来要更加重视有序推进房屋建设，提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质，通过改革和政策调整，有效防范房地产市场风险，实现我国房地产市场平稳运行。
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