[摘要] 2015年，房地产将如同经济进入“新常态”一样，进入一个各方面数据都趋向平缓，不会过分涨跌的“新常态”。对此，你怎么看？
“白银期”是房地产的“新常态”
中国经济时报：2014年，我国商品房销售、投资速度、新开工面积等一改往年高歌猛进态势，改为掉头向下。很多业内人士和专家认为，房地产的黄金时代已经结束。2015年，房地产将如同经济进入“新常态”一样，进入一个各方面数据都趋向平缓，不会过分涨跌的“新常态”。对此，你怎么看？
陈宝存：早在2011年我就撰文称：中国房地产将跨入白银30年增长期，而这个“白银期”，我认为就是现在所说的房地产新常态期。那么，为什么中国房地产会产生黄金十年的快速增长期？为什么黄金十年将结束？解读这个概念，需要简单回顾下历史。
从建国初期，由于土地房屋基本满足城乡居民的大致需求，在我们的工业化与现代化的前50年，也就是1998年房地产市场化之前，我们一直没有致力于发展住宅产业。而始于1978年的改革开放，又使人口进城的速度过快，但是，即使这样，我们在1998年之前，仍旧没有快速发展住宅产业。
两组数据，可观端倪：1978年城市人均住房面积仅有6.7平方米；城镇人口（居住在城镇地区半年及以上的人口）为17245万人，城市化率（城镇人口占总人口的比重）为17.92%。《中国城市统计年鉴（1999年）》采样调查229个城市，数据显示：人均超过15平方米的城市只有49个，占总数的21.4%；人均超过10平方米的城市有202个，占所调查总数的88.2%。
这样的居住状况，对于富裕起来的城市居民与改革开放后大量涌入城市的新居民来说，购买商品房成为必需的行为。而我们从结束福利分房到真正接受市场买房，事实上是经历了5年以上的心理准备时间。那么，2003年到2012年的房地产市场的高速发展，也便顺理成章了。只是，现在是到了“白银时代”了。
中国经济时报：未来30年的中国楼市将迎来“白银增长期”的依据有哪些呢？
陈宝存：首先，中国的新型城镇化进程，需要30年左右的时间方能完成。年均1%的新增城市人口将稳定30年。这样，我们的房地产增速必须保持匀速，而不是前十年的超高速度。我们目前城市居民（含流动人口的2.45个亿）住宅套数已经达到了1.02套／户。
城市化进程放缓，主要问题出在土地流转探索过程漫长。农民进城之后的农村宅基地与耕地的退出机制正在试点探索，对进城农民稳定的城市生活很重要，这个过程需要更长时间。否则，农民很难融入城市。
事实上，我们前10年的房价超高速增长，主要是1998年之前我们的土地国有概念强化，土地征收补偿标准过低，城市基础设施建设要求很低导致的土地价格低廉。2004年，土地招拍挂制度严格实施，2007年才开始土地一级开发过程，重点城市的住宅土地地价从2003年到2012年增长五倍，而城市中心土地地价的增长速度，远远高于5倍，到十几倍甚至一线城市几十倍都不止。这是极为合理的土地成本增长。
当然，我不认为房地产的“新常态”会使得房地产现在就失去了支柱产业的地位。未来15年至20年，房地产行业依旧是重要支柱产业。原因是经济转型进入新常态需要一个过程，而50后、60后、70后群体在基础产业的就业人口，必须要保证他们的就业。环保、低碳、高科技固然重要，但是，基础产业也很重要。而满足房地产消费需求，需要很长时间才能完成。
此外，中国已经进入终身租房时代。事实上，租房人群也必须由市场来租赁房源，所以投资性需求也是值得鼓励的。严重打压住房的投资需求，并不符合市场规律。我们知道在欧美发达国家，住房自有率也是低的。而50%到60%的城市人口靠租赁满足需求，也是未来中国至少是重点城市的发展规律。
房地产，是民生之基础。满足日益增长的居民物质文化需求，也是我们党和政府的重任。而需求，也是在逐渐升级的。
我们应该鼓励投资，鼓励居民出租住宅以满足租赁人群的需求。这个思路也在2014年9月30日的房贷新政中体现出来。
新政要求：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
还有，对于首套房贷的认定，我们也一改严查的思路，而是只要是无贷款的新房购买需求，都视同首套房贷。鼓励投资与改善需求，也完全符合市场现实。同时，我们不再试点房产税，也是对投资住房的鼓励政策。
至于《不动产登记暂行条例》，我们的媒体、专家曲解过度。事实上，不动产登记不是只针对房屋登记，而是包括土地、林地等不动产的统一登记。而以往的登记我们是分属多个部门的，而目前是试点统一到一个部门而已。
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