[摘要] 京山一房东把自己的房屋租给别人开餐馆，因为房子没有产权证，导致租房人办不到营业执照而停业，由此产生拒交租金和装修损失索赔纠纷。
京山一房东把自己的房屋租给别人开餐馆，因为房子没有产权证，导致租房人办不到营业执照而停业，由此产生拒交租金和装修损失索赔纠纷。近日，法院审理判令，双方按各自的过错承担相应的赔偿责任。
房东李师傅的家在京山县城附近。2011年4月，该县个体户张老板和李师傅签订了《房屋租赁合同》，约定：李师傅保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并提供房产证等文件。租赁期自2011年8月起至2016年8月止，年租金2万元。租赁房屋由张老板自行决定用途；如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，均须事先征得李师傅书面同意；拖欠房租累计1个月以上，应按合同总租金的10%支付违约金，李师傅则有权解除合同，收回房屋。
合同签订后，张老板对房屋进行了装修，并对外营业。经营期间，租金交至2014年2月。同月，张老板经营的餐馆停业。今年1月初，李师傅以张老板违反合同约定，拖欠租金已过1年为由，通知其立即交清所欠租金及违约金，否则解除合同，收回房屋。收到此通知后，张老板回复称，因李师傅始终未能提供房产证明，致使其经营的餐馆无法办理工商营业执照，被工商部门勒令停业，李师傅违约在先，应承担违约赔偿责任。当月25日，李师傅更换门锁，收回房屋。随后，双方发生纠纷，诉至京山县人民法院，互相要求赔偿。
法院审理认为，李师傅拿不出该房合法的建设规划许可证或产权证明，故认定张老板与李师傅签订的《房屋租赁合同》无效。尽管合同无效，李师傅有权请求参照合同约定的租金标准向张老板主张房屋占有使用费，按照双方约定的标准计算，张老板欠1.9万多元。
审理中，双方对装饰装修是否经李师傅同意发生争议。法院认为，虽合同约定了装饰装修经出租人书面同意方可进行，但因合同无效，该条款约定也即无效。同时，李师傅当时未对张老板装饰装修提出异议，视为默认。故对李师傅反诉主张张老板对房屋恢复原状或赔偿损失的请求，法院不予支持。对于可撤卸利用的装饰装修物，目前实际由李师傅控制占有，应待本案生效后返还张老板。对于不可撤卸利用的装饰装修物，李师傅表示不予利用，按照导致合同无效的过错程度，应由双方分担损失。诉争房屋未取得建设工程规划许可证，是导致合同无效的根本原因，李师傅应承担主要责任，张老板在签订合同时没有严格审查该房屋的权属，未尽到谨慎注意义务，应承担次要责任。综上所述，法院认定李师傅分担装饰装修现值损失的80%，张老板分担20%，即装饰装修经鉴定现值5.4万余元，由李师傅承担4.3万余元，张老板承担1万余元。该费用和房屋占有使用费相抵，李师傅还应给付张老板2.4万元。故作出相应判决。
法官说法
审理此案的法官解释，《个体工商户登记管理办法》第十四条规定，申请个体工商户注册登记，应当提交申请人身份证明、经营场所证明等文件。其中的经营场所证明，是指以自有场所开展经营的，应提交场所的产权证明复印件；租用他人场所的，应当提交租赁协议和场所的产权证明复印件；无法提交产权证明的，可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、村居委会等出具的同意在该场所从事相关经营活动的相关证明。而本案中出租私房的李师傅无法给张老板提供这些证明，导致张老板办不到工商营业执照，故引发了上述矛盾。由此看来，不是所有的房子都可以拿来出租，尤其是权属不明的房子。因此导致的损失，房东要负主要责任。
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