本报记者荆宝洁 北京（楼盘）报道
7月中旬的一个下午，1200多名商户早早来到北京市紫竹桥附近的香格里拉饭店，等待一个即将开始的论坛。
和几乎一夜成长为巨擎的电商相比，那些过去曾令无数“购物狂”觅得快乐的批发市场，正在走向衰落。网购冲击下感受到寒意的，是低价、分散、无品牌的大众服饰。昔日热闹的北京动物园批发市场，无可遏制地式微了。
电商不仅仅改变了人们的生活方式和商业形态，从土地到投资，一系列的化学反应已经开始。
最近几个月，最触动仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷的一件事，是普洛斯以人民币4.24亿元从富达来地产信托收购北京国际物流中心。比起写字楼抑或是购物中心，物流地产是换手率低且市场波动不大的市场。许多外围的投资者们看不懂，又不知该如何进入，场内发展商们大多数选择自己经营和持有。罗蔷蔷告诉21世纪经济报道记者，北京已很难拿到物流用地。众多资本看好这个领域。
在高力国际工业服务部董事张卓文看来，中国的物流地产市场和1995年时的商业和住宅市场相近，正处于萌芽期。物流地产的发展固然受制于经济发展的影响，而近些年来崛起的电商却成为“X”因素。
来自仲量联行的报告指出，至 2020 年,中国电子商务市场的规模将达1万亿美元。市场日益向B2C模式(企业对消费者)发展,产生对物流配送中心的巨大需求。而物流物业却处于相对短缺的状态。中国人均仓库面积只有美国1/14，仅洛杉矶市就拥有超过5000万平方米的标准化仓储。
敏感的私募基金“嗅到”了其中的机会。领盛管理基金认为，稳定的收入和可观的价格差距，使物流仓储物业成为核心投资的理想选择，而终端用户的强大需求使物流仓储开发项目的回报甚有吸引力。
地方政府甚至改变了对土地出让的看法。一直以来，因为仓储设施造价便宜、雇员较少,且鲜有公司根据货物存放的地点缴税,地方政府对物流用地出让通常更加谨慎。但仲量联行发现，如果物流地产开发商能够保证其仓库有电商入驻,地方政府或许会更愿意接受物流用地。相较其他仓储租户而言,电商租户带来的一系列利好使其更具吸引力。
在宏观经济增长放缓,特别是制造业扩张投资受到影响的大环境下,由电商作为主力租户的仓储业得到广泛关注。电商的持续健康增长,使得地方政府愿意抛开对于物流用地的疑虑。目前几乎所有的大型物流开发商都拥有至少一家主流电商企业作为租户。
实时的趋势是，在北京，受到高昂租金的影响，电子商务公司将主要物流中心从城区迁至外围区域。天津（楼盘）的武清和河北的廊坊，成为新的集聚地。“不过，这些大型电子商务企业仍在北京运营小型物流中心及最后一公里配送网点。”罗蔷蔷说。
据世邦魏理仕2014年一季度报告显示，天津武清已吸引了60多家电商企业，其中电商业界前15名企业已全部落户该区域。以阿里巴巴为代表的一些电商自建仓库体量较大，远超过了其自用面积，多出的部分则对外出租。而电商搬离北京所空出的面积，主要由第三方物流、实体零售、制造业等占领。
面临搬迁的动物园批发市场的商户们也迎来转机。新的商业形态正在被塑造。在光耀东方集团(600811,股吧)收购北京动物园服装批发市场中的世纪天乐大厦后，光耀东方准备打造一个新的批发平台—动批网，并尝试建立线下实体店体验批发+线上电子商务批发交易的O2O（Online To Offline，在线离线/线上到线下）模式。
新的批发市场业态也将有赖于物流地产的发展。罗蔷蔷认为，处于萌芽阶段的物流地产，将在很长一段时间内保持热度。下一步，市场需要更高水平的物流仓库和拥有更专业运营能力的发展商。无论是自己运营还是出售，类似万科等新的进入者必须要弄清楚目标客户的需求，针对不同的客户提供不同的产品。（编辑 徐炜旋）
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